Una subida del BCE, cuatro ritmos hipotecarios

El Banco Central Europeo (BCE), que fija los tipos de interés para los 20 países del euro, elevó su tipo de referencia en 0,25 puntos porcentuales el 10 de septiembre, con lo que la facilidad de depósito quedó en el 2,50% (decisión del BCE). Su presidenta, Christine Lagarde, presentó la medida como preventiva. La inflación general, que incluye la energía y los alimentos, alcanzó el 3,3% en agosto, frente al 2,9% de julio (Eurostat). El principal impulso procedió de la energía, cuyos precios subieron un 14,3% interanual (proyecciones del BCE).

Unos tipos más altos no pueden aumentar el suministro de gas, pero sí contener una respuesta en cadena en la que trabajadores y empresas trasladen los costes energéticos a los salarios y a los precios de los servicios, lo que prolongaría la inflación incluso después de que la energía se estabilizase. Esa es la lógica del BCE. Que ese seguro merezca la pena depende, para cada hogar, del tipo de contrato hipotecario que tenga.

Cuatro hipotecas, cuatro calendarios distintos

Los mercados anticiparon la subida mucho antes de que se aprobara. Las actas de la reunión de julio del BCE indicaban que los operadores ya habían descontado «casi por completo» un movimiento en septiembre (actas de julio del BCE). Esto importa porque el euríbor, el índice de referencia que utilizan los bancos para fijar el coste de las hipotecas variables y que refleja las expectativas sobre los tipos a corto plazo y las primas de financiación, había comenzado a subir antes de que Lagarde hablase. Entre el anuncio del BCE y el cambio efectivo de una cuota mensual pueden transcurrir semanas o meses. Todo depende del contrato.

Finlandia nota el impacto con rapidez. En mayo, el 95% de las hipotecas finlandesas estaba vinculado al euríbor y solo un 4% tenía un tipo fijo (Banco de Finlandia). La mayoría se revisa una vez al año con el euríbor a 12 meses. Una subida de 0,25 puntos puede parecer pequeña, pero los incrementos sucesivos se acumulan. Los hogares finlandeses más endeudados, alrededor del 11% del total, concentran el 52% de toda la deuda familiar (boletín del Banco de Finlandia). Para ellos, aumentos moderados de cada cuota pueden traducirse en una presión considerable sobre el presupuesto.

Las hipotecas irlandesas vinculadas directamente al BCE reaccionan de forma aún más automática. Entre 100.000 y 130.000 prestatarios tienen contratos que se encarecen al mismo ritmo que el tipo de las operaciones principales de financiación del BCE, la referencia concreta incluida en estas hipotecas, por lo general desde el primer día del mes siguiente (RTÉ, Irish Examiner). El banco no decide cómo trasladar la subida: el ajuste está incorporado al contrato. Las tres mayores entidades irlandesas no modificaron sus tipos variables ordinarios ni los fijos después del incremento de junio, de modo que el coste recae por completo sobre quienes mantienen estas hipotecas (The Journal).

Portugal aplaza la exposición. Entre las hipotecas vigentes para vivienda habitual, aproximadamente la mitad tiene un tipo variable y la otra mitad un tipo mixto, modalidad que ofrece un periodo fijo de entre dos y cinco años antes de vincular las cuotas al euríbor (Banco de Portugal). La contratación reciente se ha inclinado con claridad hacia este último modelo: el 86% de las nuevas hipotecas es de tipo mixto (CNN Portugal). Los nuevos prestatarios quedan protegidos durante un tiempo, aunque sus cuotas acabarán revisándose según el nivel del euríbor cuando concluya el periodo fijo.

Francia traslada el coste de los propietarios actuales a quienes quieren comprar. Más del 99% de las hipotecas francesas tiene un tipo fijo (Banque de France), por lo que la inmensa mayoría de quienes ya están pagando una vivienda no verá alterada su cuota mensual. El encarecimiento afecta a los compradores que solicitan ahora financiación y deben contratar los nuevos préstamos a tipos más altos (CAFPI).

¿Respalda la evidencia la cautela del BCE?

El BCE teme que el encarecimiento de la energía se traslade a las reivindicaciones salariales y a los precios de los servicios hasta alimentar la inflación por sí mismo. Por ahora, hay pocos indicios de que esté ocurriendo. La inflación subyacente, que excluye la energía y los alimentos y permite observar mejor esos efectos de segunda ronda, bajó ligeramente hasta el 2,4% en agosto, mientras que la inflación de los servicios también se moderó (Eurostat, Euronews). El BCE evitó comprometerse con nuevas decisiones más allá de esta reunión.

El reparto del coste está más claro que el rumbo futuro de la política monetaria. Una subida del BCE no provoca un único impacto hipotecario en toda Europa, porque el contrato determina cuándo, y aun si, lo nota cada hogar: los prestatarios finlandeses lo absorben en cuestión de meses; los irlandeses con hipotecas vinculadas al BCE, en semanas; quienes tienen una hipoteca mixta en Portugal quizá no lo hagan hasta dentro de varios años, y la mayoría de los propietarios franceses no lo notará nunca. La factura final dependerá además del capital pendiente, los años restantes y el margen contractual de cada préstamo.

El tipo de interés es el mismo en toda la zona euro. La factura no.