BCE : quatre rythmes pour les crédits immobiliers

Le 10 septembre, la BCE a relevé son taux de dépôt à 2,50 % pour prévenir une inflation durable. Mais selon les contrats, la hausse frappera les emprunteurs irlandais en quelques semaines, les Finlandais en quelques mois, les Portugais plus tard et épargnera presque tous les prêts français existants.

La Banque centrale européenne (BCE), qui fixe les taux d’intérêt des vingt pays utilisant l’euro, a relevé son taux directeur de 0,25 point le 10 septembre, portant le taux de dépôt à 2,50 % (décision de la BCE). Christine Lagarde, sa présidente, a présenté cette hausse comme une mesure préventive. L’inflation totale, qui inclut l’énergie et l’alimentation, a atteint 3,3 % en août, contre 2,9 % en juillet (Eurostat). La poussée vient surtout de l’énergie, dont les prix ont augmenté de 14,3 % sur un an (projections de la BCE).

Des taux plus élevés ne feront pas apparaître davantage de gaz. La BCE cherche plutôt à empêcher que la hausse de l’énergie ne se transmette aux salaires puis aux prix des services, ce qui prolongerait l’inflation une fois le choc énergétique dissipé. Tel est le mécanisme visé. Reste à savoir si cette assurance monétaire justifie son coût, lequel dépend d’abord du contrat immobilier de chaque emprunteur.

Quatre crédits immobiliers, quatre calendriers

Les marchés avaient anticipé la hausse bien avant son annonce. Le compte rendu de la réunion de juillet de la BCE indiquait déjà que les opérateurs avaient « presque entièrement » intégré un relèvement en septembre (compte rendu de juillet de la BCE). L’Euribor, taux de référence utilisé par les banques pour calculer le coût des prêts variables à partir des anticipations de taux courts et de leurs propres coûts de financement, avait donc augmenté avant même la prise de parole de Christine Lagarde. Entre une décision de la BCE et sa traduction dans une mensualité, le délai peut aller de quelques semaines à plusieurs mois : tout dépend du contrat.

La Finlande est exposée presque immédiatement. En mai, 95 % des crédits immobiliers finlandais étaient indexés sur l’Euribor, contre seulement 4 % à taux fixe (Bank of Finland). La plupart sont révisés une fois par an sur la base de l’Euribor à douze mois. Une hausse de 0,25 point paraît limitée, mais les relèvements successifs s’additionnent. Les ménages finlandais les plus endettés, soit environ 11 % du total, concentrent 52 % de la dette des particuliers (Bank of Finland Bulletin). Pour eux, même une progression modeste de chaque échéance finit par peser lourdement sur le budget.

En Irlande, les prêts indexés sur la BCE réagissent de façon encore plus mécanique. Entre 100 000 et 130 000 emprunteurs détiennent un contrat dont le taux suit exactement celui des opérations principales de refinancement de la BCE, la référence expressément inscrite dans ces prêts, généralement dès le premier jour du mois suivant (RTÉ, Irish Examiner). Les banques n’ont aucune décision tarifaire à prendre. Après la hausse de juin, les trois principaux établissements irlandais n’avaient modifié ni leurs taux variables ordinaires ni leurs taux fixes : le surcoût s’est donc concentré sur les seuls détenteurs de ces prêts indexés (The Journal).

Le Portugal reporte le choc. Parmi les crédits immobiliers en cours finançant une résidence principale, environ la moitié sont à taux variable et l’autre moitié à taux mixte : ces derniers garantissent un taux fixe pendant deux à cinq ans, avant de basculer sur l’Euribor (Banco de Portugal). Les nouveaux prêts ont massivement adopté cette formule, qui représente 86 % des crédits immobiliers récemment accordés (CNN Portugal). Les nouveaux emprunteurs bénéficient ainsi d’une protection temporaire. À l’issue de la période fixe, leurs mensualités seront toutefois recalculées selon le niveau atteint alors par l’Euribor.

La France transfère le coût des propriétaires déjà endettés vers les nouveaux acquéreurs. Plus de 99 % des crédits immobiliers français sont à taux fixe (Banque de France). L’immense majorité des ménages ayant déjà emprunté ne verra donc pas ses mensualités augmenter. En revanche, ceux qui cherchent à acheter maintenant devront souscrire de nouveaux prêts à des conditions plus coûteuses (CAFPI).

Les données justifient-elles la prudence de la BCE ?

La BCE redoute que le renchérissement de l’énergie n’alimente les revendications salariales puis les prix des services, jusqu’à rendre l’inflation autonome. Les données étayant ce scénario restent pourtant minces. L’inflation sous-jacente, qui exclut l’énergie et l’alimentation et permet de mieux repérer ces effets de second tour, a légèrement reculé à 2,4 % en août ; l’inflation des services a elle aussi ralenti (Eurostat, Euronews). La BCE n’a pris aucun engagement pour la suite.

Les effets redistributifs sont plus lisibles que la trajectoire future de la politique monétaire. Une hausse de la BCE ne produit pas un choc immobilier uniforme dans la zone euro. Le contrat détermine si et quand un ménage paiera davantage : quelques semaines pour les détenteurs irlandais de prêts indexés, quelques mois pour les emprunteurs finlandais, parfois plusieurs années pour les Portugais à taux mixte, et jamais pour la plupart des propriétaires français déjà endettés. Le montant final dépendra aussi du capital restant dû, de la durée du prêt et de la marge contractuelle appliquée par la banque.

Le taux est identique dans toute la zone euro ; la facture, elle, ne l’est pas.