ECB-rente raakt hypotheken in vier tempi

De Europese Centrale Bank (ECB) verhoogde haar beleidsrente op 10 september met 0,25 procentpunt. Daardoor kwam de depositorente uit op 2,50% (ECB-besluit). President Christine Lagarde noemde de ingreep preventief. In augustus steeg de totale consumenteninflatie, inclusief energie en voedsel, van 2,9% naar 3,3% (Eurostat). De voornaamste oorzaak waren de energieprijzen, die op jaarbasis met 14,3% opliepen (ECB-ramingen).

Een hogere rente levert geen extra gas op. Wel kan zij voorkomen dat werknemers en bedrijven de hogere energiekosten verwerken in lonen en dienstenprijzen. In dat geval zou de inflatie immers blijven doorwerken nadat de energieprijzen zijn gestabiliseerd. Dat is de redenering achter het besluit. Of die verzekering haar prijs waard is, hangt voor huishoudens vooral af van hun hypotheekcontract.

Vier hypotheken, vier verschillende klokken

Ruim voor het besluit hielden de financiële markten al rekening met een verhoging. Uit het verslag van de ECB-vergadering in juli bleek dat handelaren een rentestap in september "vrijwel volledig" hadden ingeprijsd (ECB-verslag van juli). Euribor was daardoor al gestegen voordat Lagarde het besluit bekendmaakte. Banken baseren variabele hypotheekrentes op deze referentierente, waarin verwachtingen over de korte rente en financieringsopslagen zijn verwerkt. Tussen een ECB-besluit en de aanpassing van een maandtermijn kunnen weken of maanden zitten. Het contract bepaalt de snelheid.

Finland merkt de verhoging het snelst. In mei was 95% van de Finse hypotheken gekoppeld aan Euribor; slechts 4% had een vaste rente (Bank of Finland). Bij de meeste leningen wordt de rente jaarlijks aangepast aan de twaalfmaands-Euribor. Een verhoging van 0,25 procentpunt lijkt gering, maar opeenvolgende rentestappen tellen wel degelijk op. De zwaarst verschuldigde Finse huishoudens, ongeveer 11% van het totaal, dragen samen 52% van alle huishoudschulden (Bank of Finland Bulletin). Voor deze groep maken zelfs bescheiden verhogingen per termijn gezamenlijk een voelbaar verschil.

Ierse trackerhypotheken reageren nog automatischer. Ongeveer 100.000 tot 130.000 kredietnemers hebben een contract waarvan de rente rechtstreeks meestijgt met de herfinancieringsrente van de ECB, doorgaans vanaf de eerste dag van de volgende maand (RTÉ, Irish Examiner). De bank hoeft daarover geen afzonderlijk prijsbesluit te nemen. Na de renteverhoging van juni lieten de drie grootste Ierse banken hun reguliere variabele en vaste tarieven ongemoeid. De hele rekening kwam daardoor terecht bij de groep met trackerhypotheken (The Journal).

Portugal stelt de gevolgen uit. Van de bestaande hypotheken voor de eigen woning heeft ongeveer de helft een variabele rente en de andere helft een gemengde rente. Bij die tweede categorie staat de rente eerst twee tot vijf jaar vast, waarna de maandlasten aan Euribor worden gekoppeld (Banco de Portugal). Bij nieuwe leningen is dit gemengde model inmiddels dominant: 86% van de recent afgesloten hypotheken heeft zo'n rentevorm (CNN Portugal). Nieuwe kredietnemers zijn dus tijdelijk beschermd. Na afloop van de vaste periode wordt ieder contract toch aangepast aan de Euribor die dan geldt.

Frankrijk verschuift de kosten van bestaande huizenbezitters naar nieuwe kopers. Meer dan 99% van de Franse hypotheken heeft een vaste rente (Banque de France). Voor vrijwel alle huishoudens die al een hypotheek hebben, verandert de maandtermijn dan ook niet. De hogere rente raakt vooral mensen die nu een huis willen kopen en voor hun nieuwe lening een hoger tarief moeten betalen (CAFPI).

Rechtvaardigt het bewijs de voorzichtigheid van de ECB?

Achter de verhoging schuilt de vrees dat hogere energiekosten leiden tot looneisen en duurdere diensten, waardoor de inflatie zichzelf in stand houdt. Vooralsnog is daar weinig bewijs voor. De kerninflatie, waarin energie en voedsel buiten beschouwing blijven en zulke tweederonde-effecten beter zichtbaar worden, daalde in augustus zelfs licht naar 2,4%. Ook de diensteninflatie nam af (Eurostat, Euronews). Voor de periode na deze vergadering heeft de ECB zich overigens nergens op vastgelegd.

De verdeling van de lasten is duidelijker dan het verdere rentepad. Eén ECB-verhoging veroorzaakt geen uniforme Europese hypotheekschok. Het contract bepaalt of en wanneer een huishouden de gevolgen merkt: Finse kredietnemers binnen enkele maanden, Ierse houders van trackerhypotheken binnen enkele weken, Portugese huishoudens met een gemengde rente mogelijk pas over jaren en de meeste Franse huizenbezitters helemaal niet. De uiteindelijke rekening hangt daarnaast af van de resterende schuld, de looptijd en de contractuele renteopslag.

De rente is in de hele eurozone gelijk. De rekening is dat niet.