Żieda Waħda, Erba’ Ritmi tal-Ipoteki

Il-Bank Ċentrali Ewropew (BĊE, l-istituzzjoni li tistabbilixxi r-rati tal-imgħax għall-20 pajjiż li jużaw l-euro) għolla r-rata ewlenija tiegħu b’0.25 punti perċentwali fl-10 ta’ Settembru, u b’hekk ir-rata tad-depożiti telgħet għal 2.50% (deċiżjoni tal-BĊE). Il-President Christine Lagarde qalet li l-pass kien preventiv. L-inflazzjoni ġenerali fil-prezzijiet għall-konsumatur, inklużi l-enerġija u l-ikel, laħqet 3.3% f’Awwissu, minn 2.9% f’Lulju (Eurostat). Il-prezzijiet tal-enerġija kienu l-mutur ewlieni, b’żieda ta’ 14.3% fuq sena (projezzjonijiet tal-BĊE).

Rati ogħla ma jistgħux jipproduċu aktar gass. Iżda jistgħu jiskoraġġixxu lill-ħaddiema u lin-negozji milli jirreaġixxu għall-ispejjeż tal-enerġija billi jgħollu l-pagi u l-prezzijiet tas-servizzi, għax dan iżomm l-inflazzjoni għaddejja anke wara li jistabbilizzaw il-prezzijiet tal-enerġija. Din hija l-loġika. Jekk din l-assigurazzjoni hijiex ta’ min iħallas għaliha jiddependi mit-tip ta’ kuntratt ipotekarju li għandek.

Erba’ ipoteki, erba’ arloġġi differenti

Is-swieq stennew iż-żieda ferm qabel ma seħħet. Ir-rendikont tal-BĊE għal Lulju wera li n-negozjanti kienu diġà qiesu “kważi għalkollox” pass f’Settembru fil-prezzijiet tas-suq (rendikont tal-BĊE għal Lulju). Dan huwa importanti għaliex l-Euribor, ir-rata ta’ referenza li jużaw il-banek biex jistabbilixxu l-ispiża ta’ ipoteki b’rata varjabbli (abbażi tal-aspettattivi tagħhom għar-rati għal żmien qasir u l-primjums tal-finanzjament), kien diġà żdied qabel ma tkellmet Lagarde. Bejn tħabbira tal-BĊE u bidla effettiva fil-pagament ta’ kull xahar ta’ persuna jistgħu jgħaddu ġimgħat jew xhur. Kollox jiddependi mill-kuntratt.

Il-Finlandja tħoss l-effett l-aktar malajr. Sa Mejju, 95% tal-ipoteki Finlandiżi kienu marbuta mal-Euribor, filwaqt li 4% biss kellhom rata fissa (Bank of Finland). Il-biċċa l-kbira jiġu riveduti darba fis-sena skont l-Euribor ta’ 12-il xahar. Kull żieda ta’ 0.25 punti tista’ tidher żgħira, iżda ż-żidiet suċċessivi jakkumulaw. L-aktar familji midjuna fil-Finlandja, madwar 11% tat-total, għandhom 52% tad-dejn kollu tal-familji (Bank of Finland Bulletin). Għal dan il-grupp, anke żidiet moderati f’kull pagament jakkumulaw u joħolqu pressjoni reali.

L-ipoteki Irlandiżi tat-tip tracker jinbidlu b’mod saħansitra aktar awtomatiku. Madwar 100,000 sa 130,000 persuna għandhom kuntratti li jogħlew eżatt mar-rata ewlenija ta’ rifinanzjament tal-BĊE (ir-rata speċifika tal-BĊE miktuba f’dawn il-kuntratti), tipikament mill-ewwel jum tax-xahar ta’ wara (RTÉ, Irish Examiner). Il-banek ma jieħdu ebda deċiżjoni dwar l-ipprezzar. L-akbar tliet selliefa tal-Irlanda ma bidlux ir-rati varjabbli standard jew dawk fissi wara ż-żieda ta’ Ġunju, għalhekk il-piż jaqa’ kollu fuq dawk b’ipoteka tracker (The Journal).

Il-Portugall idewwem l-esponiment. Fost l-ipoteki eżistenti għal residenzi okkupati mis-sidien, madwar nofshom għandhom rata varjabbli u nofs ieħor rata mħallta, jiġifieri min jissellef ikollu perjodu b’rata fissa ta’ bejn sentejn u ħames snin qabel ma l-pagamenti jintrabtu mal-Euribor (Banco de Portugal). Is-self ġdid mexa ħafna lejn dan il-mudell imħallat: 86% tal-ipoteki reċenti għandhom rata mħallta (CNN Portugal). Min issellef dan l-aħħar huwa protett temporanjament. Iżda kull wieħed minn dawk il-kuntratti eventwalment jiġi rivedut skont ir-rata tal-Euribor meta jintemm il-perjodu fiss.

Franza tittrasferixxi l-ispiża mis-sidien eżistenti għal dawk li jkunu qed jixtru dar ġdida. Aktar minn 99% tal-ipoteki Franċiżi għandhom rata fissa (Banque de France). Il-biċċa l-kbira ta’ dawk li diġà għandhom ipoteka mhu se jaraw ebda bidla fil-pagament ta’ kull xahar. Iż-żieda tolqot lil dawk li qed jippruvaw jixtru issa, għax jiffaċċjaw rati ogħla fuq self ġdid (CAFPI).

L-evidenza tiġġustifika l-kawtela tal-BĊE?

Il-biża’ li wasslet għaż-żieda hija li l-ispejjeż tal-enerġija jwasslu għal talbiet għal pagi ogħla u għal żidiet fil-prezzijiet tas-servizzi, u b’hekk l-inflazzjoni ssostni lilha nnifisha. S’issa, l-evidenza hija limitata. L-inflazzjoni bażika (il-prezzijiet minbarra dawk tal-enerġija u tal-ikel, il-kejl li jaqbad dawn l-effetti sekondarji) fil-fatt naqset ftit għal 2.4% f’Awwissu, filwaqt li naqset ukoll l-inflazzjoni fis-servizzi (Eurostat, Euronews). Il-BĊE ma ħa ebda impenn lil hinn minn din il-laqgħa.

L-istampa ta’ kif jitqassam il-piż hija aktar ċara mill-prospetti tal-politika monetarja. Żieda waħda tal-BĊE ma toħloqx xokk wieħed għall-ipoteki Ewropej. It-tip ta’ kuntratt jiddetermina meta, u jekk, familja tħossx l-effett: dawk li ssellfu fil-Finlandja jassorbu l-ispiża fi żmien xhur, dawk li għandhom ipoteka tracker fl-Irlanda fi żmien ġimgħat, dawk li għandhom rata mħallta fil-Portugall possibbilment snin minn issa, filwaqt li l-biċċa l-kbira tas-sidien fi Franza qatt ma jħossuha. Kemm tikber il-kont jiddependi wkoll mill-bilanċ tas-self, mis-snin li jkun għad fadal u mill-marġni kuntrattwali ta’ kull persuna li ssellfet.

Ir-rata hija l-istess fiż-żona tal-euro. Il-kont mhuwiex.